Anschaffungskosten oder Erhaltungs- und Instandhaltungsaufwendungen

Anschaffungskosten werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei Gebäuden ist die Abschreibung und damit auch die Nutzungsdauer durch gesetzlich festgelegte Prozentsätze festgelegt. Erhaltungs- und Instandhaltungsaufwendungen können hingegen sofort in voller Höhe abgeschrieben werden. Die Zuordnung zu den Instandhaltungsaufwendungen oder Anschaffungskosten hat also beachtliche Auswirkungen. Bei der Anschaffung eines Gebäudes ist innerhalb der ersten 3 Jahre die sogenannte Nichtaufgriffsgrenze von 15% zu beachten.

Praxis-Beispiel:
Ein Unternehmer hat ein Gebäude erworben, das er als Bürogebäude nutzen will. Die Anschaffungskosten haben insgesamt 268.000 € (100%) betragen. Davon entfallen 180.000 € (67,16%) auf das Gebäude und 88.000 € (32,84%) auf den Grund und Boden.
Der Unternehmer hat im Anschaffungsjahr mit umfangreichen Baumaßnahmen begonnen. Dabei handelt es sich um

• Instandhaltungsarbeiten in Höhe von 18.000 €,
• Baumaßnahmen zur Erweiterung des Gebäudes in Höhe von 24.000 € und
• regelmäßig wiederkehrenden Erhaltungsaufwand für Malerarbeiten in Höhe von 2.000 €.

Die 18.000 € können in vollem Umfang als Grundstücksaufwand erfasst werden. Wenn die Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen in den beiden Folgejahren netto ohne Umsatzsteuer nicht mehr als 9.000 € = 5% der Gebäudeanschaffungskosten ausmachen, bleibt es dabei.

Fallen in den beiden Folgejahren Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen von mehr als 9.000 € netto ohne Umsatzsteuer an, werden die Instandhaltungskosten von 18.000 € rückwirkend als Herstellungskosten eingestuft. Aufwendungen für die Erweiterung werden bei der Ermittlung der 15% Grenze nicht einbezogen, ebenso wie die Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Was anschaffungsnahe Aufwendungen sind
Die Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen entscheidet darüber, welche Aufwendungen der Unternehmer sofort und welche er nur im Rahmen der Abschreibung geltend machen kann. Anschaffungskosten eines Gebäudes sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Diese Definition gilt unabhängig von der Art der Gewinnermittlung.

Ein Gebäude ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Betriebsbereitschaft eines Gebäudes setzt eine

• objektive und
• subjektive 

Funktionstüchtigkeit voraus. Sind wesentliche Teile eines Gebäudes nicht nutzbar, z. B. weil die Elektroinstallation völlig unbrauchbar ist, gehören die Reparaturkosten unabhängig von ihrer Höhe zu den Anschaffungskosten. Werden dagegen noch funktionierende Anlagen erneuert, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen.

Ein Gebäude ist subjektiv funktionsuntüchtig, wenn der Unternehmer es ohne Baumaßnahmen nicht für seinen konkreten Zweck nutzen kann. Baumaßnahmen, die er zur zweckentsprechenden Nutzung aufwendet, gehören zu den Anschaffungskosten, z. B. wenn

• ein Gebäude als Büro genutzt werden soll, die Elektroinstallation aber für Wohnzwecke und nicht für Bürozwecke geeignet ist,
• Büroräume, die bisher von einem Rechtsanwalt genutzt wurden, umgebaut werden, damit sie als Zahnarztpraxis genutzt werden können.

Diese Umbauaufwendungen gehören zu den Anschaffungskosten und werden zusammen mit diesen abgeschrieben. Die 15%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.

Bron: BMF-Schreiben | Veröffentlichung | IV C 1 – S 2253/00082/001/064 | 26.01.2026

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